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Par BBB, 3 septembre 2010 14 h 31 min

 LE BAIL COMMERCIAL , SON LOYER    ET   SON RENOUVELLEMENT

1)      Durée du bail 

Pour prétendre  au statut des baux  commerciaux   le bail  doit porter sur un local dans lequel est exploité  soit  un fonds de commerce , un fonds artisanal ou  un fonds industriel.

La  durée  du bail ne peut être inférieure à 9 ans  ( mais elle peut être supérieure ).

Le bailleur ne peut mettre fin au bail avant les 9 ans  mais par contre le locataire peut résilier le bail  à chaque période triennale en  délivrant un congé au moins  6 mois avant la date anniversaire.

      2 ) Le renouvellement du bail 

Le droit au renouvellement est une des principales caractéristiques du bail commercial.

Dans les 6 mois qui précédent la fin du bail , le bailleur doit délivrer au locataire  un congé par voie d’huissier avec  offre d’un nouveau bail avec un nouveau loyer.

            -Si le  locataire ne réagit pas il est censé accepté le nouveau contrat de bail et son loyer.

           -Si le locataire accepte le principe du renouvellement mais conteste le montant du nouveau loyer il faudra saisir  la commission  départementale de conciliation.

           -Si le bailleur n’a pas  délivre  ce congé avec offre du nouveau bail dans les délais et forme prévus par la Loi ,  le locataire  peut demander  dans les 6 mois  qui précédent l’expiration du bail  ou à tout moment de sa reconduction, le renouvellement du bail. 

            -Si personne ne réagit le contrat de bail est reconduit tacitement aux mêmes conditions .

Cependant , passé le délai de 12 ans  le loyer n’est plus  plafonné  et  il pourra  être fixé à la valeur locative.

En cas de refus de renouvellement par le bailleur , il devra , sauf exception, verser au locataire une indemnité ( indemnité d’éviction)  qui sera égale au préjudice causé et qui comprend la valeur  du fonds de commerce  augmentés des frais de déménagement et de réinstallation.

Dans la majorité des cas la valeur de cette indemnité est contestée et une procédure devant les Tribunaux avec désignation d’un expert judiciaire sera alors nécessaire  pour  fixer le montant de cette indemnité.

3) La fixation du loyer renouvelé

Le loyer  peut normalement être révisé tous les 3 ans  ( révision triennale) à la demande du bailleur ou du locataire  en respectant la règle du plafonnement .

Le point de départ du délai est de  3  ans  à compter de  l’entrée en  jouissance effective du locataire dans les locaux et non pas à la date d’établissement du contrat de bail qui peut être différente.

Du fait de ce plafonnement l’augmentation ou la diminution  du loyer  ne peut excéder  la variation de l’indice INSEE du coût de la construction  .

Cependant il est possible de déroger à cette règle du plafonnement   lorsque les facteurs locaux de commercialité (  transformation du quartier,  apport de population, nouveaux moyens de transport….)  ont entrainé une variation  de plus de 10 % de la valeur locative.

Le nouveau loyer devra donc correspondre à la nouvelle valeur locative et ce indépendamment  du fait que la valeur  de l’indice de la construction  ait  augmenté ou baissé.

Lorsque le bail a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans ,  la règle du plafonnement  ne s’applique pas et le nouveau loyer devra donc correspondre à la valeur locative.

La demande de révision du loyer doit être effectuée  soit par lettre recommandée avec accusé de réception  soit par acte d’Huissier de Justice.

Le plafonnement ne s’appliquera pas  pour  certains locaux :

Terrains nus,

Locaux monovalents (  hôtel , salle de spectacle,  établissement d’enseignement …)

Locaux à usage de bureaux

Bernard BAYLE-BESSON

Avocat

www.immobilier.baylebesson.com

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Par BBB, 13 janvier 2010 16 h 00 min

          LA  VENTE  EN  L’ETAT  FUTUR  D’ACHEVEMENT   (  VEFA )

Avec la  VEFA  l’acheteur acquiert  un appartement ou une maison  sur plan  alors que la construction n’est qu’au stade du projet et ne sera réalisée que plusieurs mois après.

 Le constructeur transfère immédiatement à l’acquéreur  la propriété des constructions au fur et à mesure de l’avancement des travaux  mais il conserve la maîtrise des opérations de construction  jusqu’à l’achèvement.

 La première étape est la signature d’un contrat de réservation ou contrat préliminaire  par lequel l’acheteur réserve l’achat d’un appartement en échange d’un dépôt de garantie d’un montant de 5 % du prix de l’acquisition.

 Ce  dépôt de garantie est ramené à 2 % maximum si le délai de construction est compris entre 1 et 2 ans.

 Au-delà de 2 ans aucun dépôt de garantie ne peut être exigé.

 Le contrat de  réservation  précise obligatoirement les délais d’exécution  des travaux , la date à laquelle l’acte notarié de vente pourra être passé , mais à ce stade la loi n’impose pas au constructeur de s’engager sur la date de livraison.  

 L’acheteur non professionnel bénéficie d’un droit de rétractation de 7 jours pour abandonner son projet sans qu’aucune pénalité ne soit mise à sa charge .

 Ce délai court à compter du lendemain de la présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception  contenant le contrat de réservation.

 Lorsque le contrat de vente n’a pas fait l’objet de contrat de réservation et qu’il a été passé directement  par acte notarié , le délai de réflexion de  7 jours s’applique également. 

 Ce contrat de réservation  n’a cependant qu’un caractère prévisionnel et peut faire l’objet de légères  modifications.

 Une fois que le constructeur aura enregistré  un certain nombre de contrats de réservation  il faudra passer  à la deuxième étape qui est la signature de l’acte devant notaire..

 Cet acte notarié qui est définitif doit comporter des mentions obligatoires :

-         description du bien vendu et ses caractéristiques techniques

-         le prix et les modalités de paiement

-         le délai de livraison

-         la garantie d’achèvement de l’immeuble souscrite par le constructeur

……………………………….

 Le prix qui est  payé en fonction de l’avancement des travaux  ne peut excéder les pourcentages suivants :

 -         35 % à l’achèvement des fondations

-         70 % à la :mise hors d’eau  (pose des toitures ou des terrasses après exécution  de l’étanchéité ).

-         95 % à l’achèvement de l’immeuble. 

 En cas de réserves lors de la livraison du bien ,la somme  de  5 %  peut être consignée soit à la Caisse des Dépôts et Consignation soit chez le notaire   en cas de non-conformités .

 En cas de retard des paiements , une pénalité d’un montant de 1 % maximum  peut être prévue au contrat.

 Un des dispositif les plus  importants de la VEFA  est la garantie  d’achèvement et de remboursement.      

 Cette garantie  prémunit l’acheteur contre un arrêt des travaux  du fait  du redressement ou d’une liquidation judiciaire du constructeur.

 Elle peut être soit extrinsèque  soit intrinsèque :

* garantie extrinsèque :  une banque ou un établissement financier donne sa garantie au constructeur  pour le  bon achèvement des travaux  ou  le remboursement des sommes versées par l’acheteur.

 * garantie intrinsèque :  le constructeur  assure lui-même  cette garantie sans faire appel ni à une banque ni un établissement financier.

 Lorsque la construction est achevée  un procès verbal de réception doit être établi  sur lequel toutes les malfaçons, vices apparents, défauts de conformité  doivent être mentionnés.

 La loi prévoit que l’acheteur bénéficie d’un délai de 1 mois à compter de l’entrée dans le logement  pour signaler au constructeur par lettre recommandée avec accusé de réception  les vices apparents non mentionnés sur le procès-verbal de réception.

Me Bernard BAYLE-BESSON

Avocat

www .immobilier.baylebesson.com

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Par BBB,

LE CONTRAT  DE  CONSTRUCTION  DE  MAISON INDIVIDUELLE ( CCMI)

 Afin de protéger les acquéreurs des éventuels déboires des constructeurs,  la Loi du  19 Décembre 1990 a institué le Contrat de Construction de Maison Individuelle ( CCMI ).  

 Selon l’article  L  231-1 du  Code de la Construction et de l’habitation , la signature d’un  CCMI  est obligatoire :

 ‘’ Dés qu’une personne se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation  ne comportant pas plus de  deux logement destinés au même maître de l’ouvrage d’après un plan  qu’elle a proposé ou fait proposer….. ’’.    

 Le contrat doit contenir un certain  nombre de mentions obligatoires :

 -date d’ouverture du chantier

-délais d’exécution et les pénalités de retard de livraison

-prix et ses modalités de paiement en fonction de l’avancement des travaux

-la référence de l’assurance de dommages

 - l’attestation de la garantie de livraison à prix et  délai convenus  par un établissement    financier ou un assureur.

 ainsi que des annexes :

 - notice descriptive des travaux précisant les caractéristiques techniques et les matériaux utilisés  , plan de la construction…)

 Une fois le contrat signé, le  constructeur  doit l’envoyer  par lettre recommandée avec  accusé de réception à l’acquéreur.

 L’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation  de 7 jours  sans pénalité  pour annuler le contrat à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée. 

 Le prix convenu est forfaitaire et définitif mais il  peut faire l’objet d’une révision en fonction de l’évolution de  l’indice BT 01.

Le prix est payé en fonction de l’avancement des travaux et  selon  l’échéancier suivant :

 5 %  à la signature du contrat

15 %  à l’ouverture du chantier

40 %  à l’achèvement des murs

60 %  à la mise hors d’eau

75 %  à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air

95 %  à l’achèvement des travaux d’équipement ( plomberie , menuiserie , chauffage )

 Le solde du prix étant payé à la réception de la maison si aucune réserve n’est  formulée.

 S’il y a des réserves , le solde sera payé lorsque les réserves auront été levées.     

 L’avantage le plus important du CCMI  est sans conteste   la garantie de livraison   souscrite auprès   d’un établissement de crédit ou d’une compagnie d’assurance qui garantit :

 -          le prix convenu de la construction en cas de défaillance du constructeur ( ex ; redressement , liquidation judiciaire). le  garant  s’occupe de la poursuite des travaux et en cas de dépassement de prix il peut laisser à la charge de l’acquéreur une franchise d’un montant maximum de 5 % du prix de la maison.

 -          le respect des délais de construction et de livraison prévus dans le contrat. En cas de retard de plus de 30 jours le garant prendra en charge les pénalités forfaitaires  qui sont généralement de 1/ 3000 ème  du prix de la maison par jour de retard. 

 Comme pour  toute opération de construction , l’acquéreur bénéficiera des garanties :

 -          de parfait achèvement

-          de bon fonctionnement ( biennale)

-          décennale

-          l’assurance dommages-ouvrage 

LES AVANTAGES :

 -Un seul contrat , un seul intermédiaire, un seul responsable  au lieu  des différents contrats de maîtrise d’oeuvre  passés avec tous les corps de métier qui deviennent  une véritable expédition en cas de vices de construction.

 -Délai de rétractation de 7 jours sans pénalité.

 -Prix ferme et définitif dés la signature du contrat

 -Paiements réglementés en fonction de l’avancement des travaux

 -En cas de retard de livraison le constructeur doit verser des pénalités de retard

 -En cas de défaillance du constructeur les travaux seront achevés dans les délais et au prix convenu

 Me Bernard BAYLE-BESSON

Avocat 

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Par BBB, 20 décembre 2009 23 h 39 min

LES GARANTIES  DANS  LE DROIT DE L’IMMOBILIER

Afin de protéger les candidats à la construction , la Loi a prévu  un certain nombre de garanties. ( parfait achèvement , bon fonctionnement ‘’ biennale’’, décennale) 

1)      La garantie de parfait achèvement  ( 1 an) .

Cette garantie  qui  court  pendant un an  à compter de la  réception des travaux couvre les dommages ( malfaçons , travaux non réalisés……)  qui ont  été mentionnés sur le procès-verbal de réception ou les désordres apparus dans l’année suivant la réception.

     2) La garantie  de bon fonctionnement  ( 2 ans) 

Elle porte sur les éléments d’équipements dissociables du corps de l’ouvrage ( les éléments qui peuvent être démontés ou remplacés sans détériorer la construction).

Notamment  :

-         le mauvais fonctionnement  du système ,de chauffage            

-         les désordres affectant le sol ( carrelages, moquettes…) et les revêtements muraux.

-         la robinetterie défectueuse

-         le dysfonctionnement des portes , fenêtres ……. ………………

3)       La garantie décennale  (10 ans) 

Elle couvre pendant 10 ans  les  désordres  qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou les rendent impropres à sa destination.

-         fissuration des fondations ou des murs porteurs

-         défaut d’étanchéité de la toiture

 -    problème de canalisation

-    infiltrations

-    problèmes électriques………………….

Toutes ces  garanties commencent à courir à partir de la réception des travaux..

4)      L’assurance dommages-ouvrage

Cette assurance qui est contractée par le maître d’ouvrage,  permet  la prise en charge des malfaçons les plus graves relevant  de la garantie décennale .

C’est la compagnie d’assurance qui fera l’avance du coût des travaux et se retournera par la suite contre les responsables.

Bien que son coût soit relativement élevé elle présente de nombreux avantages.

Elle permet de faire réaliser les travaux de réfection rapidement .

-         sans attendre l’issue  souvent longue d’une procédure devant le Tribunal.  

-    même si les entreprises responsables  sont en redressement ou en liquidation judiciaire

En cas de vente de la maison ou de l’appartement  avant le délai de 10 ans , le nouvel  acquéreur pourra bénéficier de cette assurance  dommages-ouvrage

Me Bernard BAYLE-BESSON

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Par BBB, 25 novembre 2009 19 h 05 min

               La commission de l’agent immobilier

La profession d’agent immobilier est issue de la Loi du  02 janvier 1970 dite Loi  ‘’ Hoguet ‘’.

 Les conditions d’accès et d’exercice de cette profession sont  strictement réglementées ainsi que le droit au paiement de la commission.

 Pour pouvoir percevoir sa commission l’agent immobilier doit  être titulaire d’un  mandat.

 Le mandat peut être :

-                          simple et dans ce cas le vendeur peut vendre lui même son bien ou donner un mandat à d’autres agences immobilières.

-                          exclusif  et  là seule l’agent titulaire de ce mandat peut vendre le bien..

Ce mandat doit préciser qui doit supporter le paiement de la commission.

En règle générale  la commission est mise à la charge du vendeur , mais rien n’empêche de prévoir dans le mandat  une répartition différente : soit  à la charge de l’acquéreur soit  un partage entre les deux parties.

Le montant de la commission qui est libre  doit obligatoirement être  précisé dans le mandat.

 A défaut le mandat est nul.

La commission est due dés que :

-                          l’acte notarié de vente est signé,

-                          toutes les conditions suspensives sont réalisées  même si la vente n’est pas exécutée par la suite.

Si une des conditions suspensives n’est pas réalisée, la commission n’est pas due. Par exemple : si l’acquéreur se voit refuser son financement par la banque et si cette condition suspensive était prévue dans le compromis de vente ( sous seing privé),  l’agent immobilier n’aura pas droit à sa commission.

Par contre en cas d’annulation de la vente après signature de l’acte notarié, pour quelque motif que ce soit,  la commission reste due et l’agent immobilier  n’aura pas à la rembourser

Si l’acte notarié n’est pas signé par la faute des parties  l’agent immobilier n’a pas droit à sa commission mais il pourra obtenir des dommages et intérêts  devant le Tribunal.

Si l’acquéreur et le vendeur  s’entendent pour traiter directement entre eux en voulant évincer l’agent immobilier , celui-ci aura quand même droit à sa commission.

Lorsque plusieurs agents ont  chacun un mandat simple ,  seul celui qui réalise la vente a droit à sa commission même si l’acquéreur a précédemment été présenté au vendeur par un autre agent.  

Lors de la première visite l’agent immobilier fait souvent signer un bon de visite à l’acquéreur potentiel.

Ce bon de visite ne lie pas l’acquéreur , car l’agent immobilier n’a de lien juridique et contractuel qu’avec le vendeur ( son mandant).

Mais si les parties traitent directement entre elles, le bon de visite  constituera la preuve  que l’agent immobilier les a mis en relation et à ce titre il aura droit à sa commission. 

Me Bernard BAYLE-BESSON

Novembre 2009

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Par BBB, 26 octobre 2009 18 h 59 min

 LA VENTE AUX ENCHERES PUBLIQUES  DE BIENS IMMOBILIERS A LA BARRE DU TRIBUNAL

La quasi majorité des  ventes aux enchères de biens immobiliers,  ( appartements, maisons, immeubles , terrains …..)  sont réalisées devant le Tribunal de Grande Instance . 

La description des biens mis en vente est publiée dans les journaux d’annonces légales  locaux environ  un mois avant la date d’audience et font également l’objet d’un affichage  au Tribunal.

Le cahier des charges fixant les conditions de la vente et notamment la mise à prix fixée par le créancier poursuivant est consultable au Greffe du Tribunal.

Une visite est toujours prévue quelques jours avant la vente.

Si le bien vous intéresse , contacter un  Avocat (de préférence habitué à ce genre de procédure particulière)  car pour pouvoir enchérir il faut obligatoirement  s’adresser à un  Avocat.

Vous devez , au plus tard la veille de l’audience par l’intermédiaire de votre Avocat , consigner une somme d’un montant de 10% de la mise à prix avec un minimum de  3 000 € par chèque de banque ou fournir une caution bancaire irrévocable.

Si le jour de l’audience vous êtes déclaré adjudicataire , vous ne serez définitivement propriétaire qu’après un délai de 10 jours.

Pendant ce délai de 10 jours , n’importe qui peut faire une surenchère et le bien sera remis en vente augmenté de 10 % .

Si aucune surenchère n’est faite, vous serez définitivement propriétaire.

Les frais (  frais de poursuite , droits d’enregistrement, émoluments, frais hypothécaires…..)  doivent être payés dans les  jours suivant  la vente.

Une fois les frais de poursuite ( frais préalables) payés , le jugement est transmis par le Tribunal au service des Impôts qui demandera à votre Avocat le paiement des droits.

Si le bien a été  construit il y a plus de 5 ans , vous serez redevable des droits d’enregistrement d’un montant de 5,09 %  sur le  prix d’achat, excepté pour les marchands de biens qui bénéficient d’un régime de faveur ( 0,815 %) à condition, d’avoir satisfait aux obligations de l’article 852 du Code Général des Impôts

Si le bien a  été construit il y a moins de 5 ans , vous serez redevable de la TVA immobilière au taux de 19,6%.

Le Service des Impôts retourne ensuite  le jugement au Tribunal qui établit la copie exécutoire et qui vous l’adresse.

Vous devrez donner cette copie exécutoire à votre Avocat  pour qu’il procède à sa publication à la conservation des hypothèques.

Le prix principal quant  à lui doit être payé dans les 2 mois de la vente devenue définitive.

Passé ce délai , le prix principal est augmenté de plein droit des intérêts au taux légal jusqu’à la consignation totale du prix. Le taux d’intérêt est majoré de 5 points  quatre mois après le prononcé du jugement d’adjudication.

Si l’adjudicataire ne paye pas le prix   , la procédure de réitération des enchères ( anciennement folle enchère) est engagée et le bien est remis  en vente.

Si lors de la revente le bien atteint un prix inférieur à celui de la première vente , le premier acheteur devra payer la différence.

Me Bernard BAYLE-BESSON

Avocat

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Par BBB, 20 octobre 2009 23 h 59 min

LES LOYERS IMPAYES , LE CONTRAT DE BAIL , ET L’EXPULSION DU LOCATAIRE

La principale hantise des  bailleurs  sont les impayés de loyer 

Lorsque votre  locataire  ne paye plus le loyer , vous allez  être confronté   à un périple judiciaire et procédural digne du parcours du combattant qui peut durer plusieurs mois avant  que  votre locataire ne libère les lieux.

Avant d’engager  la ,procédure en expulsion et en paiement des arriérés, il est préférable d’attendre  2 mois d’arriérés de loyer.

 Dés le 1^er mois de retard , envoyez à votre locataire une lettre  recommandée de mise en demeure avec accusé de réception  . 

 Dés le 2éme mois d’impayé, il faut lui signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le locataire  dispose d’un délai de  2 mois soit pour :

-          payer l’intégralité des arriérés de loyer

-         saisir le Tribunal pour demander des délais de paiement 

A défaut pour le locataire d’avoir réagi dans ce délai de 2 mois , votre Avocat devra lui faire signifier  une assignation en référé devant le Tribunal d’Instance du lieu de l’immeuble.

 La Loi   prévoit un délai minimum de 2 mois entre la délivrance de l’assignation et l’audience devant le Tribunal afin que l’assignation soit transmise au Préfet.

Si votre locataire fait appel aux services d’un Avocat , ce dernier demandera un report de l’affaire ( entre 15 jours et un mois) afin de pouvoir prendre connaissance des pièces du dossier et établir des conclusions en défense.

Une fois l’affaire plaidée , le Tribunal mettra le dossier en  délibéré et le jugement sera rendu  quelques jours ou quelques semaines plus tard.

Si le jugement prononce l’expulsion de votre locataire , sa condamnation aux arriérés de loyer et fixe le montant de l’indemnité d’occupation, votre Avocat devra adresser cette décision à un Huissier afin qu’il procède à sa signification et à son exécution.

Un commandement d’avoir à libérer les lieux est signifié au locataire.

Si votre locataire décide malgré tout de ne pas quitter les lieux , il faudra demander à la Préfecture le concours de la force publique ( expulsion par la force avec serrurier et  services de Police ).

A ce stade de la procédure depuis le 1^er impayé de loyers il s’est écoulé environ 9 mois.

La Loi a prévu une période hivernale  (  du 01  Novembre au  15 Mars) pendant laquelle  aucune expulsion n’est possible ,  ce qui   retarde d’autant l’expulsion de votre locataire.

Me Bernard  BAYLE-BESSON

Avocat

 www.immobilier.baylebesson.com